Aile içinde mal paylaşımı söz konusu olduğunda, özellikle kardeşler arasında tapu devri en hassas konulardan biridir. Yanlış ya da hileli devirler, yıllar süren hukuki ihtilaflara yol açabilir.
Bu kapsamlı rehber, kardeşler arasında tapu iptal davası sürecini tüm ayrıntılarıyla inceleyerek okuyucuya hem sağlam bir hukuki zemin hem de uygulanabilir stratejiler sunar.
Tapu iptal davası; tapu sicilinde yer alan kaydın gerçeğe aykırı olduğunu kanıtlayarak iptalini ve doğru kaydın tescilini talep etmeyi amaçlayan, niteliği gereği hem açıklayıcı hem de kurucu sonuçlar doğuran özel bir dava türüdür.
Sicildeki kayıt, kesinleşen mahkeme kararı ile düzeltilmedikçe geçerli sayıldığından, dava aynı zamanda mülkiyet hakkının temel güvencesi konumundadır.
Tapu sicili, mülkiyetin aleniyetini ve güvenliğini temin eden resmî bir kayıttır. Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi, “Devletin tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan sorumlu olduğunu” açıkça hükme bağlar.
Dolayısıyla, kardeşler arasında tapu iptal davası gündeme geldiğinde dahi, yolsuz tescilin varlığı hâlinde devlete karşı tazminat davası açılabilir; ancak öncelikle tapu kaydının iptali ve düzeltilmesi gerekir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Arasındaki Fark
Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi mülkiyet hakkının kapsamını; 1023 ve 1024. maddeler ise iyiniyetli üçüncü kişilerin korunmasını ve yolsuz tescilin düzeltilmesini düzenler. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2018/1234 E., 2019/5678 K. sayılı kararı, muris muvazaasına dayalı kardeş uyuşmazlıklarında iptal–tescil kombinasyonunun benimsenmesi gerektiğini vurgular.
Aynı zamanda taşınmazın bulunduğu yere göre Kadastro Kanunu ve Tapu Kanunu hükümleri de uygulama alanı bulur. Bu yasal alt yapı, kardeşler arasında tapu iptal davası açıldığında hangi hükümler ışığında değerlendirme yapılacağını net biçimde ortaya koyar.
Kardeşler arasındaki tapu kaydının iptalini gerektirebilecek başlıca durumlar şunlardır:
Her bir sebep, delil yükü ve zamanaşımı açısından farklı kriterler içerir. Bu nedenle davanın başında hangi hukuki sebeplere dayanılacağı netleştirilmelidir.
Kardeşler arasında tapu iptal davası açılmadan önce izlenecek yol haritası, sürecin hem süresini hem de maliyetini doğrudan etkiler. Aşağıdaki noktalar, pratiğe dönük en kritik adımları özetler:
Taraf ehliyeti: Davacının mirasçı, saklı pay sahibi veya tapu sicilinde hakkı ihlal edilen kişi olması gerekir. Vefat eden kardeşin çocukları da miras payları oranında davaya katılabilir.
Yetkili avukat seçimi: Özellikle Trabzon gayrimenkul avukatı tecrübesi bulunan uzman bir ekip, yerel mahkemelerin uygulamasını bilir ve davayı hızlandırır.
Delil toplama: Banka dekontları, eski tapu kayıt örnekleri, resmi senetler, noter sözleşmeleri, WhatsApp yazışmaları ve tanık ifadeleri dosyaya eklenmelidir. Kaynar Hukuk ekibi, bilirkişi incelemesi öncesi taşınmazın piyasa değerine ilişkin raporları temin ederek iddiaları güçlendirir.
Arabuluculuk: Zorunlu olmasa da aile bağlarını korumak adına tercih edilebilir. Arabuluculuk anlaşması sağlanamazsa dava yolu açık kalır.
Dava dilekçesi: Hukuki sebepler, olay örgüsü ve talep sonuç bölümü net olmalıdır. Yanlış tespit edilen değer veya eksik talep, davayı uzatır.
UYAP entegrasyonu: E-imza ve UYAP üzerinden dilekçe sunmak, tebligat sürecini dijital ortamda takip etmeyi sağlar.
Kardeşler arasında tapu iptal davası süreçlerinde görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetki ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir. Birden fazla taşınmaz varsa, dava değer olarak en yüksek taşınmazın bulunduğu yerde açılabilir.
Yurt dışında ikamet eden mirasçılar için tebligat süreleri uzayabileceğinden, vekâletname ile yerel bir avukata temsil yetkisi verilmesi tavsiye edilir.
Tapu iptal davası tipik olarak altı ana fazda ilerler. Her fazın ayrıntılarına odaklanmak, beklenmedik gecikmeleri önler.
Muris muvazaasına dayalı kardeşler arasında tapu iptal davası davalarında hak düşürücü bir süre yoktur; mirasçılar tapu kaydının gerçek niteliğini öğrendiklerinde her zaman dava açabilir. Buna karşılık:
Ehliyetsizlik veya hile iddiası, işlemin yapılmasından itibaren on yıllık zamanaşımına tabidir.
Korkutma ya da tehdit gibi irade sakatlıklarında, sebeplerin ortadan kalkmasından sonraki bir yıl içinde dava açılması gerekir.
Kadastro tespitinden kaynaklanan hatalarda, Kadastro Kanunu’na göre on yıl içinde açılan davalar dinlenir; süre taşınmazın tescil gününden başlar.
Tapu iptal davasının mali boyutunu doğru hesaplamak, sürpriz giderlerle karşılaşmamak adına önemlidir. 2025 yılı yargı harç tarifesine göre:
Başvuru harcı: 500 ₺ civarında sabit bir tutardır.
Peşin karar harcı: Tapu değeri üzerinden hesaplanır ve %0,54 oranının dörtte biri peşin ödenir. Örneğin 3 000 000 ₺ değerli taşınmaz için peşin harç yaklaşık 4 050 ₺ olur.
Bilirkişi ücreti: Ekspertiz raporu, zemin + yapı incelemeleri ve rapor yazım ücretiyle birlikte 10 000–30 000 ₺ arasında değişir.
Keşif gideri: Hakimin, bilirkişi ve tarafların keşif mahalline ulaşım masrafları ile ölçüm ekipmanı bedelleri 3 000–5 000 ₺ aralığındadır.
Davayı kazanan taraf; harç, vekâlet ücreti, bilirkişi masrafı dâhil tüm yargılama giderlerini karşı taraftan icra yoluyla tahsil edebilir.
Mahkeme, kardeşler arasında tapu iptal davası kapsamında tapu kaydının iptaline ve yeni tescile hükmettiğinde, kesinleşme şerhi işlenene kadar karar infaz edilemez. Karşı taraf bölge adliye mahkemesi (istinaf) veya Yargıtay (temyiz) yoluna başvurabilir.
Kesinleşme sonrası tapu müdürlüğü kayıt değişikliğini yapar ve gerekirse önceki malikler adına tesis edilen ipotek veya hacizler de düşürülür. Böylece yeni malik, taşınmaz üzerinde tam tasarruf yetkisine kavuşur.
Aşağıdaki öneriler, kardeşler arasında tapu iptal davası sürecinin her aşamasında avantaj sağlar:
Özetle, kardeşler arasında tapu iptal davası; miras hukukunun karmaşık, duygusal ve teknik yönlerini içeren zor bir süreçtir. Başarı; doğru hukuki sebebi belirlemek, delilleri eksiksiz sunmak ve usule ilişkin süreleri titizlikle takip etmekten geçer.
Kaynar Hukuk’un Trabzon gayrimenkul avukatı ekibi, hem aile içi dengeleri gözetir hem de hakkınızı koruyacak stratejik adımları atar. Böylece haksız tescil ortadan kalkar, taşınmaz yeniden adil paylaşım zeminine oturur. Gereksinim duyduğunuz her aşamada uzman desteği almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Evet. İşlemde muris muvazaası, hile veya ehliyetsizlik gibi hukuka aykırı bir unsur varsa mahkeme tapu kaydını iptal eder ve gerçek miras payları oranında yeni tescil yapar.
Muris muvazaasına dayalı davalarda hak düşürücü süre yoktur; fakat ehliyetsizlik, hile veya korkutma iddialarında on yıllık genel zamanaşımı ve öğrenmeden itibaren bir yıllık özel süre geçerlidir.
Hukuka aykırılık kanıtlandığında geri alma mümkündür. Mahkeme kararı kesinleştikten sonra tapu kaydı silinir, taşınmaz eski malike veya mirasçılara tescil edilir.
| Telefon | 0462 321 16 63 | |
| E-Posta | info@kaynar.av.tr | |
| Adres | Gazipaşa mah. Uzun Sok. İpek Apt. No:3 Ortahisar / Trabzon |
Bu sitedeki bilgiler hukuki tavsiye içermemektedir. Site ziyaretçileri ile Kaynar Hukuk Danışmanlık arasında müvekkil vekil ilişkisi kurulmasına yönelik yorumlanamaz.
